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2024年6月5日《檢察日報·民生周刊》封面文章

誰(shuí)動(dòng)了我的房產(chǎn)？

安徽廬江：檢察監督力解“三房四賣(mài)”錯位登記困局

本報記者 吳貽伙

通訊員 陳雨萌 蔣曉雨

“檢察官，我住了十幾年的房子居然被樓上鄰居登記了！”2022年4月的一天，向法院申請對阿飛與原房主房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案再審但被駁回的阿強焦急地來(lái)到廬江縣檢察院，申請民事檢察監督。該院綜合研判后，決定依法受理。

據阿強陳述，2013年11月，他從阿欣、阿霞夫婦處購得了廬江縣某小區13棟404室（后房屋編號改為了504室），并一直在此居住。由于安置房再出售無(wú)法立即過(guò)戶(hù)，阿強便準備等到符合年限條件后再辦理過(guò)戶(hù)登記手續。可讓他沒(méi)想到的是，到了2020年9月，當他繳完相關(guān)稅費準備辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)，卻發(fā)現自己居住的504室竟然登記在了樓上604室鄰居阿飛的名下。

“我的房產(chǎn)證是通過(guò)打官司才得到的。”阿強告訴檢察官，他找到阿飛問(wèn)詢(xún)情況時(shí)，阿飛忍不住大倒“苦水”。原來(lái)，阿飛也是2013年從阿欣、阿霞夫婦手中購得的房屋。購房后，他想辦理過(guò)戶(hù)登記，阿欣夫妻倆卻拒不配合，無(wú)奈之下，他起訴至法院，直到2019年才拿到現在的房產(chǎn)證。阿飛住在604室卻拿到自己所住的504室房屋的房產(chǎn)證，導致自己辦不了房產(chǎn)證，因此阿強作為案外人向法院申請再審。

為什么住在604室的阿飛卻拿到了504室的房產(chǎn)證？帶著(zhù)疑問(wèn)，承辦檢察官周美林來(lái)到廬江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心調查，發(fā)現情況的確如阿強所說(shuō)。但更復雜的是，不止阿強一戶(hù)的房產(chǎn)被錯誤登記，還有3戶(hù)人家的房產(chǎn)登記錯亂：住在604室的阿飛拿著(zhù)504室的房產(chǎn)證，而604室的房產(chǎn)卻登記在隔壁603室的戶(hù)主阿兵名下，同時(shí)，阿兵居住的603室的房產(chǎn)證上竟然寫(xiě)著(zhù)阿進(jìn)的名字。

3套房4個(gè)戶(hù)主，這到底是怎么回事？“會(huì )不會(huì )是因為把儲藏室重新計算為一樓，所以登記錯了？”阿強的一句話(huà)引起了周美林的注意。他隨后通過(guò)審查原審卷宗，調閱房產(chǎn)過(guò)戶(hù)檔案，詢(xún)問(wèn)有關(guān)當事人，實(shí)地勘查案涉房屋等，終于厘清了案件的來(lái)龍去脈。

2010年，阿欣、阿霞夫婦因房屋拆遷，獲得廬江縣某小區13棟的3套安置房。該棟樓房共計5層，并含有底層儲藏室。當時(shí)，儲藏室并不算層數，所以阿欣、阿霞夫婦分得的3套安置房分別編號為404室、503室、504室，其中阿欣分得503室，阿霞分得404、504室。2016年，房主們在辦理房產(chǎn)證時(shí)，政策發(fā)生了變化，該小區的底層儲藏室都被算作第一層，因此13棟樓就由5層變?yōu)榱?層，阿欣、阿霞夫婦的3套安置房也相應地被調整為504室、603室和604室。

2013年9月，阿飛購得阿欣、阿霞夫婦編號為504室的房屋，并于2014年初裝修入住。此時(shí)，底層儲藏室還沒(méi)有被算作層數。后來(lái)阿飛準備辦房產(chǎn)證時(shí)，阿欣認為房屋賣(mài)價(jià)太低要求其加價(jià)，否則不予配合。雙方僵持不下，阿飛遂于2018年8月，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛為由將阿欣、阿霞夫婦起訴至廬江縣法院，但因不清楚房屋層級變動(dòng)政策，仍訴求阿欣、阿霞夫婦將編號504室的房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)給他。

2018年9月，廬江縣法院經(jīng)審理，判決被告阿欣、阿霞夫婦為阿飛辦理504室房屋的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。后經(jīng)強制執行，廬江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心于2019年將504室房屋的產(chǎn)權人登記為阿飛。如此一來(lái)，就導致實(shí)際住在604室房屋的阿飛拿到的卻是編號504室的房產(chǎn)證。

如果按照這個(gè)邏輯，604室房屋的產(chǎn)權人應該是空著(zhù)的，可為什么該房屋會(huì )被登記在603室住戶(hù)阿兵的名下呢？難道這背后另有隱情？周美林決定繼續“抽絲剝繭”。

通過(guò)深入調查，周美林進(jìn)一步了解到，2018年2月，阿欣因為貸款需要，找好友阿進(jìn)夫婦幫忙，請求以阿進(jìn)的名義拿貸款，并將603室（分房時(shí)編號為503室）房屋過(guò)戶(hù)給阿進(jìn)做抵押。抵押貸款完成后，阿進(jìn)成了603室的產(chǎn)權人，但并未實(shí)際占有該房屋。

由于阿進(jìn)沒(méi)有實(shí)際入住603室，就留下了可鉆的空子。2020年9月，阿霞將603室（分房時(shí)編號為503室）一房?jì)少u(mài)，再次出售給阿兵夫婦，并謊稱(chēng)603室是604室。由于是安置房，并沒(méi)有寫(xiě)門(mén)牌號，603室和604室又屬于門(mén)對門(mén)，結果阿兵夫婦信以為真，便搬進(jìn)了603室。其后，阿兵夫婦要求辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記時(shí)，阿霞就將604室的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記至阿兵名下。而實(shí)際住在604室的是阿飛。

至此，阿欣、阿霞夫婦“三房四賣(mài)”，相關(guān)房產(chǎn)陰差陽(yáng)錯被登記在不同業(yè)主名下的事實(shí)得以查清。作為利害關(guān)系人，實(shí)際購買(mǎi)并居住在504室的阿強自然無(wú)法再辦理房產(chǎn)登記手續。

盤(pán)根錯節的事實(shí)厘清后，如何解“結”化“淤”？周美林分析認為，通過(guò)再審檢察建議雖然可以依法救濟阿強的訴求，但是阿飛也會(huì )面臨同樣的問(wèn)題，甚至會(huì )引發(fā)新的更大矛盾。鑒于此，他決定分兩步走，一攬子解決案涉房屋產(chǎn)權登記的歷史遺留問(wèn)題和困擾鄰里多年的鬧心事。

第一步，向法院發(fā)出再審檢察建議。廬江縣檢察院經(jīng)審查認為，法院原一審民事判決沒(méi)有查清案涉安置房在分配和產(chǎn)權登記時(shí)編號不一致的事實(shí)，導致判決錯誤和執行錯誤，損害了監督申請人阿強的合法權益，同時(shí)駁回阿強的再審申請理由亦不能成立，遂于2022年7月向廬江縣法院發(fā)出再審檢察建議。

第二步，尋找解決問(wèn)題的“突破口”。再審檢察建議發(fā)出后，廬江縣檢察院就案件的辦理與該縣法院多次會(huì )商，并邀請相關(guān)職能部門(mén)的特邀檢察官助理參與辦案，試圖找到實(shí)質(zhì)性化解矛盾糾紛的最佳切入口。

2022年9月，周美林召集案涉全部當事人召開(kāi)“圓桌會(huì )議”，充分聽(tīng)取各方當事人的訴求，尋求和解方案。

“其實(shí)我們不想要這個(gè)房子，只要阿欣、阿霞夫婦歸還貸款，并且退還我辦證所繳納的稅款，我愿意退出603室的房產(chǎn)證。”在檢察機關(guān)的居間溝通協(xié)調下，阿進(jìn)的表態(tài)讓事情的解決有了轉機。

然而，退稅問(wèn)題涉及多個(gè)政府部門(mén)，3套房子很可能繳了4次稅，多繳的稅該怎么退？找誰(shuí)退？周美林走訪(fǎng)廬江縣稅務(wù)、自然資源和規劃等部門(mén)后確認，案涉房產(chǎn)的確存在多繳納了一次稅費的情況。為解決退稅問(wèn)題，廬江縣檢察院與該縣法院共同就該案與縣政府溝通，提出解決方案，得到縣政府的大力支持。

2022年12月，依托“府檢（府院）聯(lián)動(dòng)”機制，廬江縣政府牽頭召集稅務(wù)、自然資源和規劃、住房和城鄉建設等部門(mén)召開(kāi)調度會(huì )，檢法兩院應邀參加，會(huì )議就問(wèn)題解決形成了一致方案。

2023年2月，廬江縣稅務(wù)局、縣自然資源和規劃局分別退回阿進(jìn)繳納的3.6萬(wàn)余元稅款和5.3萬(wàn)余元土地出讓金。同時(shí)，在該縣檢察院、法院的共同調解下，阿欣就剩余欠還的抵押貸款與阿進(jìn)達成了還款協(xié)議。同年3月，在檢法兩院的督促及見(jiàn)證下，廬江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心注銷(xiāo)了案涉3套房產(chǎn)的錯誤登記信息，并為阿強、阿飛、阿兵3家核發(fā)了新的房產(chǎn)證，“錯位”的房產(chǎn)登記終于各歸其“位”。

2023年4月，廬江縣法院作出民事裁定，采納再審檢察建議，決定對阿飛訴阿欣夫婦房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案予以再審。

2023年12月，鑒于糾紛已經(jīng)解決，并且已取得房產(chǎn)證，阿飛主動(dòng)向法院申請撤回了原審起訴，獲得法院準許。

（文中人物除承辦檢察官外，均為化名）